Op 1 juli kunnen de huren weer inkomensafhankelijk verhoogd worden. Waarom zou je dat doen als corporatie? De inspanningen van de overheid en ook van veel corporaties zijn er op gericht om de prijs en kwaliteit van woningen meer naar elkaar toe te laten groeien. Maar niet iedereen kan de marktprijs betalen die hangt aan een fatsoenlijke woonkwaliteit. Maar zij die dat wel kunnen, mogen best wat meer gaan betalen. Hier komt ook het idee van inkomensafhankelijke huurverhoging vandaan.

Waarom ontstaat er weerstand tegen het idee van inkomensafhankelijke huurverhoging? Omdat velen vinden dat het wel meevalt met het scheefwonen. Het beeld van scheefwonen kent ook nogal wat nuances.

Inkomenspolitiek en betaalbaarheid
Vanuit de corporaties is er weerstand tegen het voeren van wat wordt genoemd ‘inkomenspolitiek’. Dat is een taak voor Den Haag, voor de overheid. Corporaties stellen dat zij er zijn om te zorgen voor goede, betaalbare huurwoningen. Op zich een juiste benadering. Alleen heeft in dit geval het Rijk ervoor gekozen om een deel van die inkomenspolitiek qua uitvoering via de corporaties te laten lopen. En zouden corporaties dan niet van die mogelijkheid gebruik moeten maken?

Of je nu als corporatie streefhuren hanteert of een markthuurbenadering, met inkomensafhankelijk verhogen groeien de huren van huurders die relatief weinig huur betalen, sneller naar de gewenste prijs toe. Met inkomensafhankelijke huren houd je de huur voor de lage inkomens betaalbaar en betalen de mensen met een dikkere portemonnee een hogere huur. Met de extra inkomsten die je genereert, krijg je investeringsruimte en kun je meer huurders uit je doelgroep helpen met betaalbare huisvesting.

Uit diverse onderzoeken blijkt dat de laagste en de lagere middeninkomens nauwelijks meer huurstijgingen kunnen betalen. Zwaardere huurverhogingen zijn vanuit maatschappelijk oogpunt dus alleen geoorloofd bij midden- en hoge inkomens. Al is het maar omdat je als corporatie betalingsproblemen wilt voorkomen.

Vorig jaar was de beschikbaarheid van de inkomensgegevens en de privacy nog een item. Inmiddels kan de Belastingdienst van elk huishouden met een code aangeven of deze in bepaalde inkomensgrenzen vallen. Hiermee wordt inzicht in individuele inkomens in ieder geval voorkomen.

Gemengde wijken
Tot slot is er nog het argument dat het zogenaamde scheefwonen juist leidt tot de door velen zo gewenste gemengde wijken. Of gemengde wijken tot emancipatie van bevolkingsgroepen leidt, laten we even buiten deze discussie. Maar is het echt zo dat door inkomensafhankelijke huurverhoging de hogere inkomens en de hoger opgeleiden de wijk uit trekken? Nu zijn hoge inkomens en andere sociale kenmerken al niet altijd direct gecorreleerd. Maar maakt een huurverhoging van 3 of 5% in plaats van 2,5% het verschil? In de praktijk betekent dit dat een woning van 400 Euro huur niet naar 410 Euro gaat, maar naar 412 voor een huishoudinkomen boven de 34000 Euro of 420 Euro voor een inkomen boven de 44.000 Euro. Maakt deze extra 2 of 10 Euro per maand het verschil in de afweging voor een andere woning? Waarschijnlijk niet.

En ook als hogere inkomens wel vertrekken is er nog niet direct een man overboord. Doordat de huur bij mutatie kan worden opgetrokken is het mogelijk te sturen op een gemengde samenstelling van de wijk. Al met al missen de argumenten om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren een stevige onderbouwing. Feit is dat de sociale woningvoorraad in Nederland mede is opgebouwd uit publieke middelen en bedoeld is voor huishoudens die niet op de vrije markt in hun woonruimte kunnen voorzien. Corporaties hebben middelen nodig om deze primaire doelgroep een steuntje in de rug te geven. Als een inkomensafhankelijke huurverhoging daaraan een bijdrage kan leveren dan zouden ze die kans niet zomaar moeten laten liggen.

Door Koen van Sleeuwen (Mooi Nederland Advies) en Ritske Dankert (De Corporatiestrateeg). Volg ook de online cursus Asset Management van De Corporatiestrateeg. Dit is blog 5 in een serie van 5 blogs over Asset Management en Huurbeleid, die tweewekelijks wordt gepubliceerd.

Koen van Sleeuwen is interim-manager, procesmanager en adviseur. Koen van Sleeuwen richt zich op de implementatie van vastgoedsturing bij woningcorporaties met Portefeuillemanagement en Asset Management. Koen van Sleeuwen ontwikkelt bij corporaties huurbeleid dat voldoet aan ogenschijnlijk conflicterende eisen als betaalbaarheid, financiële kaders en benodigde investeringsruimte.

Ritske Dankert is adviseur bij De Corporatiestrateeg, dé specialist in corporatiebeleid. De Corporatiestrateeg doet beleidsonderzoek, brengt beleidskeuzes terug tot de essentie en helpt om vastgesteld beleid uit te voeren.

Asset Management is in de eerste plaats hét modewoord van 2015 in vastgoedsturing bij corporaties. Maar wat kun je ermee? En hoe begin je met Asset Management?

Wat is Asset Management?
Asset Management is de brug tussen het strategisch niveau van de portefeuillestrategie en het operationeel niveau van property management.

Sturen op rendement staat centraal Bij Asset Management. Volgens ons wil je met Asset Management het sturen op rendement gemeengoed laten worden in je organisatie. Maar wat is rendement bij een vastgoedbedrijf met een maatschappelijke doelstelling? Het gaat niet alleen om het financiële rendement van investeringen in vastgoed, maar in de eerste plaats om het maatschappelijke rendement. “Kijken als een belegger, handelen als een woningcorporatie” is een adagium dat hierbij past.

Driekamermodel; laat je meerwaarde zien
Het Driekamermodel is een mooi instrument om inzicht te krijgen in zowel het maatschappelijk als het financieel rendement van vastgoed. Met dit model kijk je steeds vanuit de invalshoeken van maatschappij, vastgoed en vermogen. Als je beslissingen neemt met inzicht vanuit deze 3 gezichtspunten, dan kun je als corporatie aan iedereen je meerwaarde laten zien. Het Driekamermodel is in de eerste plaats een denkmodel, het is toepasbaar binnen elk organisatiemodel. De eerste stappen in het werken hiermee kun je zetten door in al je vastgoedbeslissingen te gaan sturen op (financieel en maatschappelijk) rendement. Ga ervaring opdoen! Zo wordt in je organisatie de mindset gericht op rendement.

Beginnen met sturen op rendement
Rendementsdenken is nog geen gemeengoed in je organisatie? Je kunt snel stappen zetten zonder het proces van vastgoedsturing en de organisatie opnieuw in te richten.

Quick wins:

1. Ondersteun vanaf nu alle vastgoed(des)investeringsbeslissingen met rendementsgegevens:

• Een rendementsparagraaf wordt standaard bij elke aankoop, verkoop, renovatie en nieuwbouw met een NAR en IRR.

2. Zorg dat in het investeringsstatuut investeringsnormen opgenomen zijn.

• Wat is marktconform direct rendement en wat is het gerealiseerd direct rendement?
• Wat laten we liggen en is dat dan maatschappelijk rendement of inefficiëntie?

3. Breng in beeld wat in je organisatie onder maatschappelijk rendement wordt verstaan. Denk hierbij aan thema’s als leefbaarheid en betaalbaarheid.

• Geef aan hoe dit meeweegt in de totale afweging bij vastgoedsturing.

Onbetwistbare cijfers en andere vervolgstappen

Als je met de eerste stappen aan de slag gaat, komt ook meteen de zorg voor onbetwistbare data naar boven. De basisinformatie moet op orde zijn om goede input te kunnen geven in de vastgoedsturing. Denk aan vierkante meters gbo, onderhoudsconditie, marktwaarde verhuurde staat, mutatiegraad, beheerkosten en onderhoudskosten. En als de data goed op orde zijn, kun je op grond hiervan een top 20 van slechtst en best scorende complexen opstellen of kwadrantanalyses maken. Volgende stappen kunnen dan alsnog zijn om de processen opnieuw in te richten. Je moet immers eerst de informatievoorziening op orde hebben, voordat je kunt beginnen met het verankeren van het rendementsdenken in je organisatie.

Door Koen van Sleeuwen (Mooi Nederland Advies) en Ritske Dankert (De Corporatiestrateeg). Dit is blog 1 in een serie van 5 blogs over Asset Management en Huurbeleid, die tweewekelijks wordt gepubliceerd.

Koen van Sleeuwen is interim-manager, procesmanager en adviseur. Koen van Sleeuwen richt zich op de implementatie van vastgoedsturing bij woningcorporaties met Portefeuillemanagement en Asset Management. Hij kan begeleiden bij de uitdaging om richting stakeholders het maatschappelijk en financieel rendement in beeld te brengen, bijvoorbeeld aan de hand van het Driekamermodel.

Ritske Dankert is adviseur bij De Corporatiestrateeg, dé specialist in corporatiebeleid. De Corporatiestrateeg doet beleidsonderzoek, brengt beleidskeuzes terug tot de essentie en helpt om vastgesteld beleid uit te voeren.

De woonlastenbenadering. Het lijkt een sympathiek uitgangspunt: bij het bepalen van de huurprijs kijken we ook naar wat een huurder aan andere woonlasten zoals lokale belastingen en energie betaalt. Toch kan de praktijk minder sympathiek uitpakken.

Want krijgen we bij de woonlastenbenadering dan niet als corporatie de taak om voor een residu een goede woning te bieden? We worden dan immers afhankelijk van het besteedbare inkomen dat een huurder voor de huur van de woning aan het eind van de maand overhoudt nadat deze andere woonlasten al heeft betaald. Terwijl allerlei andere kosten, zoals gemeentelijke lasten, hier eerst al van betaald zijn. Is wonen dan geen primaire levensbehoefte meer?

Servicekosten
Tussen corporaties en hun huurders speelt vaak de discussie over de woonlastenbenadering versus de huurlastenbenadering. Een element van de woonlasten van de huurder zijn de servicekosten. Sommige huurders betalen een veelvoud aan servicekosten van hetgeen nog subsidiabel is. Daarom is het belangrijk om de hoogte van de huur in samenhang te zien met de hoogte van de servicekosten. Sommige huurders willen hierom zelfs de huurlasten afhankelijk laten zijn van de servicekosten.

Energielasten
Een tweede element zijn de energielasten. Dit is een steeds groter aandeel van de woonlasten. Als corporatie heb je niet direct invloed op de energierekening van huurders. Maar indirect wel. Er zit namelijk een groot verschil in de isolatie en energiezuinigheid van woningen. Het energieverbruik in een huurwoning met energielabel A+ is aanzienlijk lager dan in een huurwoning met energielabel F. Huurders vragen daarom om met dit kwaliteitsverschil extra rekening te houden in de huur. Voordeel is dat je daarmee als corporatie ook wordt gestimuleerd in de duurzaamheidsambities.

Aan de andere kant kun je door rekening te houden met energielasten, als corporatie voor je inkomsten afhankelijk worden van bewonersgedrag. Huurders hebben zelf ook grote invloed door een zuiniger stookgedrag. Maar ook op andere elementen die de woonlasten bepalen kunnen huurders veel invloed hebben, bijvoorbeeld als ze werkzaamheden in eigen beheer uitvoeren.

Gemeentelijke heffingen
Een volgend element in de woonlasten zijn de gemeentelijke heffingen. Hierop hebben corporaties maar zeer beperkt invloed. Daarmee dringt zich de vraag op waar je als corporatie bij het bepalen van de huur rekening wilt houden. Wil je ook lasten waarop je geen invloed hebt laten meewegen bij het bepalen van de huur?

Woonlasten of huurlasten?
Als corporatie ben je primair verantwoordelijk voor betaalbare huren en heb je invloed op de servicekosten. Daarnaast heb je door nieuwbouw, herstructurering en onderhoud invloed op de energielasten. Met deze elementen kun je rekening houden bij het bepalen van de huur. Maar met de overige elementen die de woonlasten bepalen niet, omdat je er als corporatie geen invloed op hebt. Energielasten kun je maar voor een deel beïnvloeden en gemeentelijke heffingen zijn helemaal lastig te beïnvloeden. Dus toch maar gaan voor een huurlastenbenadering? Want als je de woonlastenbenadering in extremis doorvoert, suggereert dit dat de huur slechts een residu mag zijn van de totale uitgaven van je huurder. Terwijl huurlasten ook wel centraal mogen staan in het budget. Ook andere organisaties hebben een verantwoordelijkheid voor het budget van mensen met lage inkomens. En niet in de laatste plaats hebben mensen ook zelf invloed op kosten en lasten.

Door Koen van Sleeuwen (Mooi Nederland Advies) en Ritske Dankert (De Corporatiestrateeg). Volg ook de online cursus Asset Management van De Corporatiestrateeg. Dit is blog 4 in een serie van 5 blogs over Asset Management en Huurbeleid, die tweewekelijks wordt gepubliceerd.

Koen van Sleeuwen is interim-manager, procesmanager en adviseur. Koen van Sleeuwen richt zich op de implementatie van vastgoedsturing bij woningcorporaties met Portefeuillemanagement en Asset Management. Koen van Sleeuwen ontwikkelt bij corporaties huurbeleid dat voldoet aan ogenschijnlijk conflicterende eisen als betaalbaarheid, financiële kaders en benodigde investeringsruimte.

Ritske Dankert is adviseur bij De Corporatiestrateeg, dé specialist in corporatiebeleid. De Corporatiestrateeg doet beleidsonderzoek, brengt beleidskeuzes terug tot de essentie en helpt om vastgesteld beleid uit te voeren.

Vastgoedsturing bij corporaties is in transitie. De herziene richtlijn (RJ-645) maakt dat corporaties  toewerken naar het waarderen op marktwaarde. Veel corporaties doen dit ook in het kader van de introductie van Asset Management. En ook in het huurbeleid kan waarderen op marktwaarde een nieuw uitgangspunt vormen.

Asset Management: sturen op rendement
Met de introductie van Asset Management wordt het sturen op rendement gemeengoed in de corporatie. Maar omdat een corporatie een vastgoedbedrijf met een maatschappelijke doelstelling is, kijken we niet alleen naar financieel rendement, maar ook naar vastgoedrendement en maatschappelijk rendement. Daarbij helpt het waarderen op marktwaarde om duidelijk te maken welke afwijkingen in rendement je accepteert vanwege maatschappelijke doelen. En doordat je de portefeuille kunt benchen met vastgoed buiten de sector, krijg je zelf ook meer professionaliteit in huis.

Bij Asset Management dient de markthuur voor de Asset Manager dus als een referentie. De Asset Manager krijgt dit feitelijk als benchmark mee, maar kan vanuit maatschappelijke overwegingen budget krijgen om een afslag te doen op de markthuur.

Woningwaarderingsstelsel of markthuur?
Met markthuren krijg je een goede weergave van de kwaliteit van de woning. Dat is met het woningwaarderingsstelsel vaak maar gedeeltelijk het geval. De kwaliteit van de woning laat zich nog het beste meten door de prijs die een huurder op de markt van vrije sector woningen bereid zou zijn te betalen. In de markthuur spelen locatie, gewildheid en voorzieningen een rol. Extra kwaliteiten die niet in het WWS meegenomen worden, komen in de markthuur veel beter tot uitdrukking. Het enige wat vooralsnog minder goed door lijkt te werken in de markthuur is het energielabel van de woning.

Markthuur als uitgangspunt bij huurbeleid
Markthuur lijkt in het huurbeleid van corporaties het nieuwe uitgangspunt te worden. Met  markthuren kun je vanuit de maatschappelijke kamer bepalen voor welke doelgroepen je extra budget ter beschikking stelt. Huurbeleid met markthuur als uitgangspunt geeft corporaties inzicht in de verdiencapaciteit.

Markthuur wordt in het huurbeleid dus een uitgangspunt, maar dat betekent niet dat een corporatie op alle plekken markthuren zal vragen. Vanuit maatschappelijke overwegingen zullen in het beleid voor een heleboel doelgroepen uitzonderingen geformuleerd worden. Voor al die uitzonderingen bepaal je de gewenste afslag. Bijvoorbeeld voor inkomensgroepen die anders een te hoge huurquote hebben, of bijzondere doelgroepen. En ook de geringe invloed van het energielabel op de marktwaarde kan aanleiding zijn om de markthuur te corrigeren.

Door Koen van Sleeuwen (Mooi Nederland Advies) en Ritske Dankert (De Corporatiestrateeg). Volg ook de online cursus Asset Management van De Corporatiestrateeg. Dit is blog 2 in een serie van 5 blogs over Asset Management en Huurbeleid, die tweewekelijks wordt gepubliceerd.

Koen van Sleeuwen is interim-manager, procesmanager en adviseur. Koen van Sleeuwen richt zich op de implementatie van vastgoedsturing bij woningcorporaties met Portefeuillemanagement en Asset Management. Koen van Sleeuwen ontwikkelt bij corporaties huurbeleid dat voldoet aan ogenschijnlijk conflicterende eisen als betaalbaarheid, financiële kaders en benodigde investeringsruimte.

Ritske Dankert is adviseur bij De Corporatiestrateeg, dé specialist in corporatiebeleid. De Corporatiestrateeg doet beleidsonderzoek, brengt beleidskeuzes terug tot de essentie en helpt om vastgesteld beleid uit te voeren.

Als corporatie kun je een aantal uitgangspunten voor je huurbeleid benoemen. Bijvoorbeeld het borgen van de betaalbaarheid voor de doelgroep. Maar ook het ophalen van voldoende huur om investeringen te kunnen doen. Corporaties vinden het niet erg om niet het volle pond voor hun woningen te vragen. Als je maar weet dat de korting ten goede komt aan de maatschappelijke doelen die je benoemd hebt. Tot nu toe sturen veel corporaties in hun huurbeleid op het toewerken naar streefhuren: een percentage van de maximaal toegestane huur. Maar hoe past sturen op marktwaarde hierbinnen?

Iedereen een lagere huurprijs?
Met een markthuur als uitgangspunt kunnen corporaties de prijs en kwaliteit van de woning meer met elkaar in balans krijgen en deze afstemmen op de portemonnee van de huurder. En proberen corporaties alleen die doelgroepen een afslag op de huur te geven, die het echt nodig hebben. Dan past het niet meer om – zoals bij een streefhuurbenadering – een afslag te doen op alle woningen, terwijl daar ook doelgroepen in kunnen (komen) wonen die deze afslag niet nodig hebben.

Asset Management en huurbeleid
Vanuit Asset Management hanteren corporaties als uitgangspunt markthuren, met een heleboel ‘tenzij’s’. Door als uitgangspunt markthuur te nemen, ontstaat er een betere aansluiting tussen huurprijs en de geboden kwaliteit. Bij bestaande huurders is duidelijk te zien bij welke woningen er ruimte is om de huren te verhogen en hoe groot deze ruimte is. Dat is de verdiencapaciteit. Maar met de ‘tenzij’ dat er vanuit maatschappelijke overwegingen of regelgeving redenen kunnen zijn om een afslag te nemen. Voor een goede aansluiting tussen het Asset Management en het huurbeleid is het noodzakelijk om ook in het huurbeleid vanuit de markthuur te gaan denken.

Markthuur en korting bepalen
Voor het bepalen van de markthuur maak je gebruik van een taxatiemanagementsysteem. Daarnaast kun je als corporatie de ervaring vanuit de verhuurorganisatie gebruiken. Bij twijfel verricht je aanvullend marktonderzoek.

Daarnaast is regelgeving een kader bij het bepalen van de vraaghuur. Je moet checken of de vraaghuur, de huur die een huurder feitelijk betaalt, niet boven de maximaal toegestane huur uitkomt. En als je korting geeft, moet je nagaan of de verhouding tussen prijs/kwaliteit in stand blijft met de rest van het bezit. Het is logisch dat een huurwoning met een hoge kwaliteit duurder is dan een huurwoning met een standaard kwaliteit.

Er zijn verschillende redenen om niet de markthuur te vragen, maar een korting toe te passen. Natuurlijk geven we alleen korting als dit nodig is. Maar hoe kun je vanuit de markthuur bepalen hoeveel korting nodig is voor bepaalde doelgroepen? Voor het bepalen van de betaalbaarheid kun je kijken naar de huurquote. De huurquote is het deel van het inkomen dat een bepaalde inkomensgroep met een bepaalde gezinssamenstelling aan huur kan besteden. Voor de gemiddelde netto huurquote is voor de huurder een goede woning beschikbaar. Als een huurder meer kwaliteit wil, dan kan hij daarvoor kiezen, maar dat kost meer. Gezinnen met kinderen hebben een lagere huurquote dan alleenstaanden en stellen. Zo kun je met markthuren goed sturen op je maatschappelijke doelen.

Door Koen van Sleeuwen (Mooi Nederland Advies) en Ritske Dankert (De Corporatiestrateeg). Volg ook de online cursus Asset Management van De Corporatiestrateeg. Dit is blog 3 in een serie van 5 blogs over Asset Management en Huurbeleid, die tweewekelijks wordt gepubliceerd.

Koen van Sleeuwen is interim-manager, procesmanager en adviseur. Koen van Sleeuwen richt zich op de implementatie van vastgoedsturing bij woningcorporaties met Portefeuillemanagement en Asset Management. Koen van Sleeuwen ontwikkelt bij corporaties huurbeleid dat voldoet aan ogenschijnlijk conflicterende eisen als betaalbaarheid, financiële kaders en benodigde investeringsruimte.

Ritske Dankert is adviseur bij De Corporatiestrateeg, dé specialist in corporatiebeleid. De Corporatiestrateeg doet beleidsonderzoek, brengt beleidskeuzes terug tot de essentie en helpt om vastgesteld beleid uit te voeren.